«Plus rien ne sera jamais comme avant pour l'immobilier après le coronavirus»

Après le krach des bourses, le krach immobilier? Trop tôt pour le dire. Mais le secteur, très prisé des Français et auréolé du titre de «valeur refuge» devrait souffrir. La terrible pandémie de coronavirus a d'ores et déjà provoqué la mort de plus de 4.000 personnes en France. Quasiment à l'arrêt depuis l'annonce de la mise en confinement du pays le 16 mars dernier, l’Hexagone, à l'instar de nombreux pays dans le monde, voit son économie fortement souffrir de cette crise sanitaire d'une ampleur inédite.

Pour le moment, l'exécutif refuse de se prononcer sur le calendrier de la levée du confinement, récemment prolongé jusqu'au 15 avril. De nombreux secteurs sont donc quasiment à l'arrêt. C'est le cas de l'immobilier. Mais ses acteurs ne se laissent pas abattre.

«L'agence étant fermée, les visites interdites, je me suis adapté en optant pour le télétravail. Cela me permet de suivre mes dossiers de ventes en cours et de rester en contact avec mes collègues. Mais les nouveaux clients, vendeurs et acquéreurs, se font logiquement très rares . Les visites virtuelles existent bien mais sont assez peu utilisées. Je me tourne vers le numérique pour communiquer et j’en profite pour revoir toute ma base de données et préparer l'après-confinement», explique à Sputnik France Raphaël Rigaux, agent immobilier à Golfe-Juan dans les Alpes-Maritimes.

Même son de cloche du côté de Sébastien Vidal, coach immobilier pour Immo-neo.com: «Nous passons actuellement la majorité de notre temps à faire du suivi client, rassurer les propriétaires, répondre aux acheteurs. Eh oui, ils sont encore là car nous répondons parfaitement à la demande via nos visites qui proposent virtuellement les plans 3D de l’ensemble de nos biens. On gère également les annonces et je tourne de nombreuses vidéos pour ma chaîne youtube immo-neo.com.»

La durée du confinement en variable principale

S'ils demeurent confiants dans la capacité du marché à rebondir, il reste difficile de prévoir l'impact qu'aura l'épidémie sur ce dernier. Le président du Conseil supérieur du notariat Jean-François Humbert s'est risqué à un pronostic auprès de nos confrères du Parisien. Il a parlé d'«une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10 à 15%». «Le scénario semble au premier abord identique car les prix étaient en hausse continue depuis plusieurs années sur un marché dopé par des taux d’intérêt très bas pour les crédits immobiliers. Les ménages français n'ont jamais été aussi endettés pour l’immobilier, les volumes de transactions des dernières années ont battu des records... Le marché semblait donc à son apogée», analyse Raphaël Rigaux.

​La durée du confinement semble être la donnée primordiale pour évaluer l'ampleur de la crise. Éric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, s'est confié à nos confrères du Figaro Immobilier: «Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. S’il dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre. Mais ce n’est pas le scénario que j’envisage: l’immobilier est structurellement solide et restera une valeur refuge.»

«Nul ne peut prédire l’avenir mais tout dépend de la durée de confinement. Il est certain que 2019 a été une année euphorique et cette période de confinement met à mal l’immobilier. Mais comme je le précise toujours, ce secteur est lié à chaque région, ville, quartier voire même certaines rues. Il est évident que certaines villes vont être beaucoup plus impactées que d’autres», explique Sébastien Vidal. Avant de poursuivre:

«Nous pensons que dans les zones tendues, nous ferons face à un ralentissement des prix, voire à une légère baisse plutôt qu’un effondrement ou un véritable krach. Le besoin de logements reste toujours très fort et la demande supérieure à l’offre. À Paris, c'est quatre acquéreurs, voire cinq, pour un seul vendeur. Dans les Alpes-Maritimes, le produit phare de la maison à 450.000 euros se vendait quasiment en "off market". Cependant, je pense que nous allons assister à une baisse des volumes de vente et, ainsi, à une baisse des prix.»

De l'avis de la majorité des experts, la poursuite d'une politique de taux d'intérêt très bas sera essentielle à une reprise rapide du marché. C'est également l'avis de Raphaël Rigaux: «Si la situation économique tarde à se redresser on peut imaginer beaucoup de chômage, peut-être une hausse des taux d'intérêt et donc un recul général de la demande qui entraînerait logiquement une baisse des prix...»

Les banques devront jouer le jeu

La baisse pourrait être plus ou moins marquée selon les territoires. Le fossé est susceptible de se creuser davantage entre les grandes villes et le reste du pays. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, site d’estimation immobilière, a donné son avis au Figaro Immobilier: «Dans les grandes métropoles, la plupart des salariés en CDI travaillent dans les services et peuvent se mettre en télétravail. Leurs revenus ne sont donc pas impactés par la crise. Par ailleurs, la réserve de demande est plus forte que dans les petites et moyennes villes où la baisse des prix devrait être plus prononcée.»

Questions secteurs, Raphaël Rigaux estime que le neuf sera davantage en difficulté:

«Le retard sur les chantiers actuels, les difficultés liées au financement des programmes ainsi que des prix probablement en baisse ralentiront les nouveaux projets.»

​Sébastien Vidal livre une autre analyse:

«Ceux qui ont fait des investissements type "Airbnb" vont se retrouver en difficulté car l'activité est à l’arrêt total et à l’international, les acheteurs étrangers sont inactifs car le coronavirus a paralysé la planète entière. Mais il faut différencier les profils d’acheteurs étrangers. Il y a les plus fortunés qui investissent sur la Côte d’Azur pour leur résidence secondaire. C’est un profil de clientèle plutôt haut de gamme qui voit son placement dans une résidence secondaire comme une source de diversification de son épargne. Compte tenu de la chute des marchés et de l’incertitude économique, le marché de la résidence secondaire, davantage celui des non-résidents, est celui qui risque le plus de souffrir.» 

La question des banques sera également centrale. Leurs valeurs souffrent fortement depuis plusieurs semaines sur les marchés. Or, le fait qu'elles continuent à octroyer des crédits aux investisseurs sans conditions trop draconiennes est primordial pour que le marché se relève le plus vite possible.

«Le rôle des banques et la période de confinement vont énormément jouer. Si les banques durcissent leurs conditions pour avoir un prêt, cela va compliquer les achats et donc mécaniquement les prix vont baisser. Un confinement trop long pourrait également entraîner des vagues de chômage massif et donc une baisse du pouvoir d’achat qui mènerait à une incapacité d'acheter», prévient Sébastien Vidal.

Quid des loyers? La crise serait-elle de nature à les faire baisser? Notamment dans les zones tendues telles que Paris où ils battent des records et rendent le coût de la vie insupportable pour de nombreux foyers? Ce n'est pas l'avis de Raphaël Rigaux:

«Les loyers ne devraient pas baisser. Cela dépendra de l'évolution des prix à la vente dans les mois à venir. Il y aura toujours une forte demande, notamment sur les grandes villes. Par contre, les conditions d'accès devront probablement être assouplies pour éviter une plus importante crise du logement si la situation économique se détériore.»

«C’est un fait, les promoteurs ne construisent plus, les agents immobiliers ne visitent plus, les diagnostiqueurs ne font plus d’expertises et les notaires signent beaucoup moins d'actes qu’en temps normal. Il est cependant trop tôt pour dire comment le marché va évoluer de façon certaine.

Toutefois, s'il est quasiment à l'arrêt, on sait qu’il finira par repartir, d’autant plus que les taux devraient rester bas. Mais il ne pourra ressortir indemne. Plus rien ne sera jamais comme avant pour l'immobilier après le coronavirus. D’où l’importance de la digitalisation du monde de l’immobilier: des notaires, des agences, des banques. Reste à savoir avec quel scénario, "L", "V" ou "U" l'immobilier va repartir», s'interroge Sébastien Vidal.

L'Institut de l'épargne imobilière et foncière (IEIF) estime qu'une fois le confinement terminé, les commerces urbains pourraient suivre une évolution «en V», ce qui signifie une chute suivie d'une rapide remontée. Le haut de gamme résidentiel des grandes villes pourrait quant à lui évoluer selon un scénario «en L»: forte chute puis maintien à un niveau inférieur à celui d'avant-crise. Le scénario le plus craint par les acteurs du secteur reste celui en «W» qui pourrait concerner l'ensemble du secteur. Il s'agirait d'une alternance de confinements due à un échec de la stratégie sanitaire...

Pour Raphaël Rigaux, les prochaines semaines devraient être difficiles:

«Cette pandémie mondiale est une crise sans précédent. Son impact sur l'économie se fera sans aucun doute fortement ressentir dans les mois à venir. Le climat sera anxiogène pendant plusieurs semaines.»