Autrefois, seules les banques étudiaient cette question. Evidement, du point de vue de l'intérêt que cela pouvait représenter pour elles. L'an dernier, le ministère du Développement économique et du Commerce lançait le projet pilote d'évacuation des sans-emploi et des personnes inaptes au travail des régions industrielles du Grand Nord. Dans son cadre, les experts ont analysé le marché du logement dans la partie européenne de la Russie. Cette étude a montré que, dans les grandes villes où, par définition, les moyens financiers les plus notables sont concentrés et les revenus sont les plus élevés, le crédit hypothécaire est toujours peu sollicité. Annuellement, à Moscou, il concerne 1% tout au plus des acquisitions de logements. Un peu mieux à Saint-Pétersbourg : 2%. Autrement dit, les logements s'achètent, les emprunts sont contractés mais sans hypothèque.
Par contre, c'est la province qui étonne les analystes. Le record a été établi par Torjok, un petit chef lieu de district dans la région de Tver. Sur une population de 25 mille habitants, jusqu'à 20 appartements y sont achetés tous les mois grâce à des crédits hypothécaires qui représentent jusqu'à 30% du total des acquisitions de logements.
Rien d'étonnant à cela, puisque les grandes villes "se débarrassent" graduellement elles-mêmes des acheteurs en puissance. Moscou, Saint-Pétersbourg, Pskov, Novgorod, Tver : partout le marché du logement est en phase de stabilisation. Pendant quelques années d'affilée, les prix étaient encouragés par une demande reportée. Longtemps, même si les gens avaient besoin de logements, ils n'avaient la possibilité d'acquérir, en raison des pertes financières causées par la crise de 1998. Celle-ci appartient au passé. A Saint-Pétersbourg, par exemple, le mètre carré passe de 200 dollars en été 2003 à 470 dollars en avril 2004. Depuis, les prix se sont immobilisés au point le plus élevé et ne manifestent aucune tendance à la baisse.
Dans ces villes, la demande solvable de la population est presque épuisée. Les appartements se vendent certes, mais avec beaucoup de difficultés. A Moscou, par exemple, l'offre sur le marché des logements anciens a augmenté ces six derniers mois de 60%, et le prix du mètre carré oscille autour de 1%. Résultat, le contexte, pour les crédits commerciaux, n'est pas le plus propice, loin de là.
Quant au phénomène de Torjok, il s'explique par un prix bas du mètre carré dans cette ville. Cet indice en fait d'ailleurs l'une des villes les moins chères de Russie. Un appartement d'une pièce y coûtait, jusqu'à une époque récente, l'équivalent de 5 000 dollars. Autrement dit, pour avoir droit à un crédit bancaire, l'emprunteur devait gagner mensuellement 6 000 roubles. Pour la province, il s'agit d'une somme non négligeable mais parfaitement réelle. Très longtemps, les prix bas ont encouragé la demande.
Mais Torjok n'est pas l'exemple unique. A Penza, la part des crédits hypothécaires approche également les 30%. Des indices tout aussi élevés sont enregistrés à Oufa et Perm. En un mot, l'étude a montré que l'hypothèque se développe bien plus vite en province que dans les grandes villes. Presque partout, les marchés régionaux ont un point de départ très bas, d'où l'importance de leur rythme de croissance. D'autre part, les revenus locaux, relativement moins élevés, poussent à régler les problèmes de logement en recourant plutôt aux crédits hypothécaires qu'en puisant directement dans les économies.
Enfin, cette flambée du crédit hypothécaire dans les villes de province s'explique par l'importance des flux migratoires. Andreï Sapojnikov, consultant à la Fondation pour la restructuration d'entreprises et le développement des institutions financières et participant au projet du ministère du Développement économique et du Commerce, affirme que pratiquement partout, à l'exception des régions de la Volga, les ressources financières des habitants locaux sont épuisées. Raison pour laquelle les logements y sont achetés surtout par les arrivants du Grand Nord russe et de pays de l'ex-URSS. Cela va sans dire, leur intérêt porte essentiellement sur les logements les moins chers. Et la province est la seule à pouvoir leur en proposer. Dans ces régions, jusqu'à 60% des appartements sont donc acquis par les nouveaux venus. Et ce sont eux qui, dans leur grande majorité, recourent au crédit hypothécaire. Un tableau tout particulier se dessine en Sibérie et en Extrême-Orient. Ces deux dernières années, le rix du logement à Krasnoïarsk, Khabarovsk et Vladivostok a grimpé de 60 à 70%. La tendance générale en matière de prix, dans ces villes, se manifeste avec un an de retard par rapport à la capitale. Mais là encore, les autorités locales cherchent à majorer artificiellement les cours pour refréner l'immigration chinoise. Et la population locale a l'impression que la hausse du mètre carré n'en finit pas.
Une demande folle s'installe. Les gens achètent tout ce qu'ils peuvent, dans le but de revendre lorsque les prix atteignent leur maximum. Spéculation qui encourage à sa manière l'hypothèque.
Et pourtant, le crédit hypothécaire, même en province, a encore de beaux jours devant lui. Dans de nombreuses villes, la demande d'appartements dépasse leur offre. Pour l'instant, jusqu'à 80% des transactions sont réalisés sur le marché du logement d'occasion. Or le neuf, au nom duquel l'hypothèque est justement développée, est encore insuffisant. Situation qui n'est pas sans encourager la construction de logements.
D'après les règles de la profession, dans toute ville, le premier immeuble construit est le plus luxueux et le plus cher. Ainsi, le promoteur cherche-t-il à récupérer un maximum de fonds investis. Un deuxième immeuble, déjà plus simple, ouvre la voie à la construction de masse d'immeubles en panneaux préfabriqués.
Le passage à la construction d'immeubles types n'a pas encore débuté en Russie.
