Malgré les prévisions du début de l'année, les prix de l'immobilier à Moscou continuent de grimper, surtout dans le secteur des logements. Le prix moyen du mètre carré a atteint le niveau record de 1600 dollars. En Europe, il y a peu de capitales où les appartements soient aussi chers.
En 2003, le marché de l'immobilier a fait un bond de 40%. Cependant, les pronostics établis l'année dernière étaient calmes et n'annonçaient rien d'extraordinaire. Après ce bond, le marché devait se stabiliser et la hausse se maintenir dans une fourchette de 15-20% maximum, ont affirmé les spécialistes.
Mais les premiers mois de 2004 ont apporté un démenti cinglant à ces prévisions et les financiers ont dû apporter des correctifs à leurs estimations - et se faire du mauvais sang par la même occasion. Le marché grimpe trop vite et dans un an, un an et demi, il pourrait s'effondrer en engendrant une nouvelle crise financière en Russie, mettent-ils en garde aujourd'hui. Nombreux sont ceux qui qualifient la hausse des prix des logements de menaçante. En février, le ministre du Développement économique et du Commerce de la Fédération de Russie Guerman Gref s'est déclaré lui-même alarmé par le risque de surchauffe des marchés financiers et du marché des logements.
Mais peu à peu les discussions sur la crise qui se profilait sur le marché de l'immobilier se sont calmées. Les banques sont de plus en plus nombreuses à ouvrir des programmes hypothécaires, les agences immobilières sont confiantes dans l'avenir. Mais une analyse approfondie montre que la situation sur le marché du logement à Moscou est très ambiguë et est même typique d'une économie qui se développe impétueusement après avoir connu d'innombrables problèmes. On peut faire la comparaison avec un malade convalescent qui surestime ses forces et commence à soumettre son organisme aux charges les plus variées.
Les principaux facteurs macroéconomiques définissant la hausse impétueuse sur le marché du logement à Moscou sont les prix mondiaux du pétrole et l'affaiblissement du dollar. Grâce à une conjoncture qui a rarement été aussi favorable, les pétrodollars affluent aujourd'hui en Russie, alors que l'économie n'est pas en mesure de les absorber. Comme le reconnaissent le ministre du Développement économique et du Commerce et les dirigeants de la Banque centrale, en Russie le nombre des instruments financiers est trop restreint et on manque d'idées d'investissements. Il existe deux possibilités pour utiliser les capitaux fébriles: spéculer sur les marchés des capitaux ou sur le marché de l'immobilier.
Les spécialistes estiment qu'un tiers des capitaux tournant sur le marché de l'immobilier de la capitale sentent le pétrole. Il suffirait que les cours mondiaux du pétrole s'effondrent pour que la prospérité du marché de l'immobilier en Russie soit directement menacée.
Deuxième facteur: la fuite face au dollar bon marché. Les petits investisseurs se débarrassent de leurs dollars et, à la recherche d'investissements avantageux, lorgnent du côté de l'immobilier. Pour leur rentabilité les investissements réalisés dans l'immobilier en 2003 ont dépassé les dépôts, les fonds communs de placement et les comptes "métalliques", dont la base est constituée par le prix de l'or. Le nombre des transactions spéculatives effectuées dans la sphère du commerce de l'immobilier a brusquement augmenté pour représenter actuellement jusqu'à 30% de la structure globale du capital. Les logements sont déjà bradés au stade du cycle zéro, mais quand l'immeuble sera terminé, les prix seront multipliés par deux.
Où est le mal, semble-t-il? L'afflux de capitaux sur le marché de l'immobilier doit stimuler le développement impétueux du secteur du bâtiment. A un moment donné l'offre et la demande s'équilibreront et les prix se stabiliseront. Ce serait l'idéal. Cependant, dans cette sphère de l'économie, il existe toute une série de facteurs restrictifs. Un de ces facteurs est l'immense demande insatisfaite de logements qui, selon toute vraisemblance, ne sera pas résorbée d'ici plusieurs dizaines d'années. Selon les sociologues, aujourd'hui à Moscou chaque habitant dispose en tout de 18 mètres carrés de surface habitable. Dans les mégalopoles européennes, la norme est en moyenne de 40 mètres carrés. Un Moscovite sur deux souhaiterait améliorer ses conditions d'habitat. Mais il ne faut pas oublier qu'il existe aussi une énorme demande de logements moscovites dans les provinces russes - Moscou est toujours à la mode et il est prestigieux de posséder un appartement dans la capitale. Et le nombre des personnes désireuses de s'installer à Moscou augmente d'année en année.
La politique des autorités de Moscou est un autre facteur freinant le boom de la construction immobilière dans la capitale - presque toutes les capacités de construction de logements des combinats du bâtiment ont été engagées dans l'exécution des programmes sociaux d'édification d'immeubles pour les catégories les plus démunies de citoyens et les demandeurs de logements inscrits sur les listes d'attente. D'ailleurs ces programmes sociaux sont en fait financés grâce aux acquéreurs de logements privés. Si bien que les appartements les moins chers, dans des immeubles en préfabriqué qui font l'objet d'une demande massive, ne sont pas mis en vente, alors que les logements plus chers, dans des immeubles de brique monolithes, sont lancés sur le marché à des prix substantiellement majorés.
En outre, la capitale souffre d'un manque de terrains libres, il ne reste pratiquement plus de place pour la construction de masse. La construction "ponctuelle" est beaucoup plus onéreuse que la mise en valeur de nouveaux terrains - elle est généralement liée à la démolition des immeubles vétustes et au relogement de ses occupants, avec des compensations pour les habitants des maisons voisines. Tout ceci ne fait que gonfler les prix des logements nouvellement construits. Pour le moment personne n'a encore "aboli" l'inflation. On reproche aux autorités de Moscou d'avoir monopolisé le secteur du bâtiment dans la capitale.
Ainsi, sur le marché de l'immobilier les tendances divergent, et personne ne se risque à pronostiquer ce qui se passera dans un ou deux ans. Le gouvernement fait part de sa préoccupation, les agences immobilières rayonnent d'optimisme, convaincues que rien ne menace leur business, même si au début de 2005 on assiste à la chute simultanée des cours du pétrole et au renforcement du dollar. Pour que le marché de l'immobilier en Russie s'effondre, il faudrait, selon leurs estimations, que le prix du baril de pétrole chute à 15-16 dollars et se maintienne à ce niveau durant plusieurs années, mais il y a peu de chances que cela arrive. Et même en admettant théoriquement cette hypothèse, le marché de l'immobilier ne s'effondrera pas pour autant, affirment les agences immobilières. Le scénario le plus vraisemblable est le gel des prix à un certain niveau et une légère révision à la baisse.
En ce qui concerne l'inquiétude du gouvernement, il serait bon qu'il envisage une différenciation des instruments financiers pour les investisseurs. D'ailleurs, il y pense sans qu'on ait besoin de le lui suggérer. Mais les instruments financiers alternatifs n'apparaissent pas comme ça du jour au lendemain. D'où la conclusion que les prix des logements à Moscou vont continuer de grimper. -O-tg/tj
